그 전세, 안전한가요?

전세 사고는 대부분 계약하기 전에 보이는 숫자에서 시작됩니다. 시세 대비 보증금이 너무 크거나, 등기부에 이미 근저당이 잡혀 있거나, 대항력이 생기기 전에 집주인이 대출을 받는 경우죠. 전세안전 판정소는 그 숫자를 계약 전에 확인하게 해 주는 도구입니다.

계약 전에 꼭 확인할 세 가지

1. 등기부등본의 선순위 채권

근저당권이 있으면 그 채권최고액(보통 대출금의 110~130%)이 내 보증금보다 앞섭니다. 집이 경매로 넘어가면 그 금액을 먼저 가져가요. (선순위 채권 + 내 보증금) ÷ 시세가 안전의 핵심 지표입니다.

2. 대항력이 생기는 시점

전입신고를 해도 대항력은 다음 날 0시에 생깁니다. 이 하루의 틈에 집주인이 대출을 받으면 그 근저당이 내 보증금보다 앞서게 돼요. 그래서 계약서에 "잔금일 다음 날까지 근저당 설정 금지" 특약을 넣는 것이 중요합니다.

3. 확정일자와 우선변제권

확정일자를 받아야 우선변제권이 생깁니다. 대항력과 확정일자 중 늦은 날이 기준이 되므로, 전입신고와 확정일자는 잔금 당일에 함께 처리하는 게 원칙이에요.