대항력과 우선변제권
- 대항력 — 주택을 인도받고 전입신고를 마치면 그 다음 날 0시부터 생깁니다. 집이 팔리거나 경매에 넘어가도 임차인의 지위를 주장할 수 있어요.
- 우선변제권 — 대항력 + 확정일자가 모두 갖춰져야 하고, 둘 중 늦은 날이 기준이 됩니다. 경매 시 후순위 채권자보다 먼저 배당받는 권리예요.
잔금일의 하루 공백 — 전입신고를 해도 대항력은 다음 날 0시에 생깁니다. 그 사이 임대인이 근저당을 설정하면 그 대출이 내 보증금보다 앞서요. 계약서에 "잔금일 다음 날까지 근저당권 설정 등 권리변동을 하지 않는다"는 특약을 넣고, 잔금 당일 등기부를 다시 확인하세요.
계약갱신요구권
임차인은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구할 수 있고, 1회 행사로 2년이 보장됩니다. 임대인도 같은 기간에 갱신 거절을 통지해야 하며, 하지 않으면 묵시적 갱신이 되어 같은 조건으로 2년이 연장돼요.
묵시적 갱신 상태에서는 임차인이 언제든 계약 해지를 통보할 수 있고, 통보 후 3개월이 지나면 효력이 생깁니다.
기준: 주택임대차보호법 제3조(대항력), 제3조의2(우선변제권), 제6조·제6조의3(묵시적 갱신·계약갱신요구권).
자주 묻는 질문
- Q. 확정일자를 늦게 받으면 어떻게 되나요?
- 우선변제권은 확정일자를 받은 날 기준으로 밀립니다. 그 사이 설정된 근저당이 있으면 그보다 후순위가 돼요. 전입신고와 확정일자는 잔금 당일에 함께 처리하세요.
- Q. 이사를 잠깐 나갔다 오면요?
- 전입 상태(주민등록)가 유지되어야 대항력이 유지됩니다. 임시로 주소를 옮기면 그 순간 순위를 잃을 수 있어요.
- Q. 갱신요구를 임대인이 거절할 수 있나요?
- 임대인 본인이나 직계존비속의 실거주 등 법에 정한 사유가 있으면 거절할 수 있어요. 실거주를 이유로 거절한 뒤 다른 사람에게 임대하면 손해배상 청구가 가능합니다.