실거래가·KB시세 기준. 모르면 공시가격 ÷ 0.7 정도로 잡아 보세요.
등기부등본 을구의 채권최고액이에요. 대출 원금이 아닙니다.
다가구라면 나보다 먼저 들어온 세입자들의 보증금 합계
부채비율이 뭔가요?
부채비율 = (선순위 채권 + 선순위 보증금 + 내 보증금) ÷ 시세 × 100
집이 경매로 넘어갔을 때 낙찰가는 시세보다 낮습니다. 그래서 이 비율이 80%를 넘으면 보증금 전액을 회수하지 못할 가능성이 커져요. 이른바 깡통전세가 이 구간에서 생깁니다.
| 부채비율 | 평가 |
|---|---|
| 60% 이하 | 비교적 안전 |
| 60~70% | 양호하지만 시세 하락에 주의 |
| 70~80% | 주의 — 보증보험 가입 필수 검토 |
| 80% 초과 | 위험 — 계약 재고 권장 |
소액임차인 최우선변제
보증금이 일정 금액 이하면, 선순위 채권보다도 먼저 일정액을 돌려받을 수 있어요. 다만 금액이 크지 않아 전세보증금 전액을 지키는 수단은 되지 못합니다.
| 지역 | 보증금 기준 | 최우선변제액 |
|---|---|---|
| 서울특별시 | 1억 6,500만원 이하 | 5,500만원 |
| 과밀억제권역 등 | 1억 4,500만원 이하 | 4,800만원 |
| 광역시 등 | 8,500만원 이하 | 2,800만원 |
| 그 밖의 지역 | 7,500만원 이하 | 2,500만원 |
기준: 주택임대차보호법 시행령 소액임차인 범위·최우선변제금액. 기준일과 지역 구분에 따라 달라질 수 있으니 계약 전 확인하세요.
자주 묻는 질문
- Q. 채권최고액과 대출 원금이 왜 다른가요?
- 은행은 원금의 110~130%를 채권최고액으로 설정합니다. 경매에서 이 금액까지 우선권을 갖기 때문에, 안전도 계산에는 채권최고액을 넣어야 해요.
- Q. 다가구는 왜 더 위험한가요?
- 한 건물에 여러 세대가 있어 나보다 앞선 세입자들의 보증금 총액이 모두 선순위가 됩니다. 계약 전 임대인에게 전체 보증금 현황 자료를 요구하세요.
- Q. 위험하게 나왔는데 계약해야 한다면?
- 전세보증금 반환보증 가입이 가능한지부터 확인하세요. 가입이 거절되는 물건이라면 그 자체가 강력한 위험 신호입니다.