전세 사고는 대개 계약 전에 확인할 수 있었던 것에서 시작돼요. 등기부 한 장, 계산 한 번이면 걸러지는 경우가 많습니다. 순서대로 정리했어요.
등기부부터
집을 보기 전이라도 등기부등본은 뗄 수 있어요. 여기서 세 가지를 확인합니다.
| 어디를 | 무엇을 |
|---|---|
| 갑구 | 소유자가 계약 상대와 같은 사람인지, 압류·가압류가 있는지 |
| 을구 | 근저당이 얼마나 잡혀 있는지 (선순위 채권) |
| 표제부 | 주소·면적이 계약서와 일치하는지 |
근저당 채권최고액은 실제 빚보다 크게 설정돼요(보통 원금의 110~130%). 그래도 최악의 경우를 가정하는 게 안전하니, 채권최고액 기준으로 따져보세요.
부채비율 계산
이 집이 경매로 넘어갔을 때 내 보증금이 남는지를 가늠하는 계산이에요.
(선순위 채권 + 내 보증금) ÷ 집값
이 비율이 높을수록 위험해요. 특히 집값이 떨어졌을 때 순식간에 100%를 넘길 수 있습니다.
직접 계산하기 번거롭다면 보증금 안전도 판정에 집값·채권·보증금을 넣어보세요. 위험 구간을 바로 알려줘요.
대항력과 확정일자
보증금을 지키는 두 축이에요. 언제 갖추느냐가 결정적입니다.
1
대항력 — 전입신고 + 실제 거주가 있어야 생겨요. 효력은 다음 날 0시부터라, 이사 당일에 다른 권리가 끼어들 위험이 있습니다.
2
확정일자 — 우선변제 순위를 정해요. 받은 날부터 효력이 생깁니다.
3
그래서 잔금·전입신고·확정일자를 같은 날 처리하는 게 기본이에요.
집주인이 잔금일에 근저당을 새로 설정하면 순위가 밀릴 수 있어요. 계약서에 "잔금일까지 권리관계를 변경하지 않는다"는 특약을 넣고, 잔금 직전에 등기부를 다시 확인하세요.
날짜별 효력 발생 시점은 대항력 날짜 계산기에서 확인할 수 있어요.
보증보험
보증금 반환을 보장받는 제도예요. 가입 가능 여부를 계약 전에 확인하는 게 중요합니다.
가입이 거절되는 집이라면 그 자체가 위험 신호예요. 기관이 위험하다고 판단했다는 뜻이니까요. 조건과 한도는 상품마다 다르니 해당 기관에서 확인하세요.
계약 당일 체크
1
등기부를 다시 떼서 계약 전과 달라진 게 없는지 확인해요.
2
계약 상대가 소유자 본인인지 신분증으로 대조해요. 대리인이면 위임장·인감증명을 확인합니다.
3
입금은 소유자 명의 계좌로 해요. 다른 계좌를 요구하면 멈춰야 합니다.
4
잔금 당일 전입신고와 확정일자를 바로 처리해요.
시세보다 유난히 싼 전세, 시세를 확인하기 어려운 신축 빌라, 소유자가 자주 바뀐 집은 특히 조심하세요. 실거래가는 공식 사이트에서 확인할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
- Q. 등기부에서 뭘 먼저 봐야 하나요?
- 소유자가 계약 상대와 같은지(갑구), 근저당이 얼마인지(을구)를 봅니다.
- Q. 채권최고액이 실제 빚인가요?
- 아니에요. 보통 원금보다 크게 설정돼요. 다만 안전하게 보려면 채권최고액 기준으로 계산하는 게 좋습니다.
- Q. 전입신고는 언제 해야 하나요?
- 잔금 당일에 하는 게 기본이에요. 대항력은 다음 날 0시부터 생기니 하루라도 미루면 위험합니다.
- Q. 보증보험 가입이 안 되는 집은요?
- 기관이 위험하다고 본 것이니 계약을 다시 생각해 보는 게 좋아요.
- Q. 잔금 직전에 뭘 확인하나요?
- 등기부를 다시 떼서 계약 후 근저당이 새로 잡히지 않았는지 확인하세요.
더 찾아볼 곳
등기부 열람과 임대차 제도 안내는 공식 사이트에서 확인하세요.