전세 재계약으로 보증금 올려줬다면 확정일자를 다시 받아야 합니다

홈›가이드›재계약 증액과 확정일자

2년마다 돌아오는 재계약. 보증금을 조금 올려주고 계약서에 도장을 찍는 순간, 많은 분이 “확정일자는 예전에 받아뒀으니 됐다”고 생각하고 넘어갑니다. 그런데 기존 확정일자는 그때 계약서에 적혀 있던 금액까지만 보호해 줍니다. 올려준 돈은 따로 챙기지 않으면 무담보로 남아요.

분류 전세 계약읽는 시간 약 6분기준 주택임대차보호법

이 글의 순서

기존 확정일자는 “계약서에 적힌 금액”까지만 보호합니다
증액분의 순위는 “새로 확정일자를 받은 날” 기준입니다
계약서는 어떻게 쓰는 게 안전할까요
이런 경우는 어떻게 되나요
어디서, 얼마에 받나요

기존 확정일자는 “계약서에 적힌 금액”까지만 보호합니다

확정일자를 갖춘 임차인은 경매나 공매가 벌어졌을 때 후순위권리자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의2 제2항). 여기서 중요한 건 얼마를 우선 돌려받느냐인데, 그 금액은 확정일자를 받을 당시 계약서에 적혀 있던 보증금이에요.

예를 들면

2024년에 보증금 2억으로 계약하고 확정일자를 받았습니다. 2026년 재계약에서 2천만 원을 올려 2억 2천만 원이 됐어요. 이때 아무것도 하지 않으면, 2억은 2024년 순위로 보호되지만 추가된 2천만 원은 순위가 없는 상태로 남습니다.

왜 문제가 되냐면 — 그 2년 사이에 집주인이 은행에서 대출을 받아 근저당을 설정했을 수 있습니다. 그러면 증액분 2천만 원은 그 근저당보다 뒤로 밀려요. 집이 경매로 넘어갔을 때 순서대로 배당하다가 증액분 차례에서 돈이 떨어지면, 그만큼은 못 받습니다.

증액분의 순위는 “새로 확정일자를 받은 날” 기준입니다

이건 오래된 대법원 판례로 정리되어 있는 내용이에요. 저당권이 설정된 뒤에 임대인과 보증금을 올리기로 합의했다면, 그 증액분으로는 저당권자에게 대항할 수 없다는 것이 판례의 태도입니다(대법원 1990. 8. 14. 선고 90다카11377 판결). 경매로 집을 낙찰받은 사람에게도 증액분을 주장하기 어렵습니다.

기존 보증금 → 기존 확정일자 순위 유지
증액분 → 새 확정일자를 받은 날부터 순위 발생

바꿔 말하면 기존 순위가 사라지는 건 아닙니다. 원래 2억에 대한 2024년 순위는 그대로 살아 있어요. 다만 늘어난 부분은 별도로 챙겨야 그 시점부터 보호가 시작된다는 뜻입니다. 그래서 재계약 직후에 바로 확정일자를 받는 것이 중요해요 — 하루라도 빨리 받는 만큼 앞 순위가 됩니다.

그래서 순서가 중요합니다. 재계약 전에 등기부를 다시 열람해서 그 사이 새로 잡힌 근저당이 없는지부터 확인하세요. 이미 큰 근저당이 잡혀 있다면, 보증금을 올려주는 것 자체를 다시 생각해 볼 문제가 됩니다.

계약서는 어떻게 쓰는 게 안전할까요

실무에서 쓰는 방법은 크게 두 가지입니다.

증액분에 대해서만 별도 계약서를 쓰는 방법
기존 계약서는 그대로 두고, 늘어난 금액에 대한 계약서(또는 증액 합의서)를 새로 작성해 거기에 확정일자를 받습니다. 기존 보증금의 순위가 건드려지지 않아 가장 깔끔한 방식이에요.

전체 금액으로 계약서를 새로 쓰는 방법
2억 2천만 원짜리 계약서를 새로 쓰고 확정일자를 받습니다. 이 경우에도 기존 계약서 원본은 절대 버리지 마세요. 예전 순위를 증명할 수 있는 서류가 그것뿐입니다.

가장 위험한 상황 — 집주인이 바뀐 뒤 새 집주인이 “계약서를 다시 쓰자”고 하는 경우입니다. 금액이 그대로여도 계약서를 새로 쓰고 기존 서류를 넘겨버리면, 원래 갖고 있던 순위를 입증하기 어려워질 수 있어요. 응하기 전에 왜 다시 쓰려는지 확인하고, 기존 계약서와 확정일자 증빙은 반드시 본인이 보관하세요.

이런 경우는 어떻게 되나요

상황	확정일자를 다시 받아야 하나요
재계약하며 보증금을 올렸다	네. 증액분에 대해 받아야 합니다.
계약갱신청구권으로 5% 올렸다	네. 갱신청구권을 쓴 경우에도 금액이 늘었다면 똑같습니다.
묵시적 갱신 — 금액 변동 없음	아니요. 조건이 그대로 유지되는 것이라 기존 확정일자가 그대로 효력을 가집니다.
재계약하며 보증금을 낮췄다	새로 받을 필요는 없습니다. 다만 계약서는 정리해 두세요.
보증금은 그대로, 월세만 올랐다	보증금이 그대로면 우선변제 금액도 그대로입니다.
집주인만 바뀌었다	임대인 지위가 승계되므로 기존 확정일자는 유지됩니다. 계약서를 새로 쓰라고 하면 신중히.

갱신 시 증액 폭은 직전 임대료의 5%를 넘지 못합니다(주택임대차보호법 제7조·제6조의3). 5%를 넘는 요구를 받았다면 그 자체를 먼저 따져봐야 해요.

어디서, 얼마에 받나요

재계약 전에 등기부등본을 다시 뗍니다
인터넷등기소에서 열람할 수 있어요. 을구에 새로 생긴 근저당이 있는지가 핵심입니다.

계약서를 작성합니다
증액분만 따로 쓸지, 전체를 새로 쓸지 정합니다. 어느 쪽이든 기존 서류는 보관하세요.

확정일자를 받습니다
주민센터 방문 또는 대법원 인터넷등기소 온라인으로 가능합니다. 수수료는 건당 수백 원 수준이며, 정확한 금액은 등기소·주민센터에서 확인하세요.

전입신고는 새로 하지 않아도 됩니다. 같은 집에 계속 살면서 주민등록을 유지하고 있다면 대항력은 끊기지 않아요. 다만 세대원 변동이나 주소 정정이 있었다면 등본을 한 번 확인해 보세요.

참고로 대항력은 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날 0시부터 생깁니다(주택임대차보호법 제3조 제1항). 잔금·이사·전입신고 날짜가 촘촘하다면 하루 차이로 순위가 갈릴 수 있어요.

확정일자와 갱신 기한, 날짜로 확인하세요

대항력이 언제 생기는지, 갱신 요구는 언제까지 해야 하는지 날짜로 계산해 드려요.

대항력 날짜 계산기 →

자주 묻는 질문

보증금을 올려줬는데 확정일자를 안 받았어요. 지금이라도 될까요?

네, 지금이라도 받는 게 좋습니다. 순위는 받은 날부터 생기기 때문에 하루라도 빠른 편이 유리해요. 다만 그 사이에 설정된 근저당보다는 뒤로 밀립니다.

계약갱신청구권으로 5% 올린 것도 확정일자를 다시 받아야 하나요?

네. 갱신청구권을 행사했는지와 상관없이, 보증금 액수가 늘었다면 늘어난 부분은 새로 확정일자를 받아야 그 시점부터 보호받습니다.

묵시적 갱신이 됐는데 확정일자를 다시 받아야 하나요?

보증금과 조건이 그대로라면 받을 필요가 없습니다. 기존 계약이 같은 조건으로 이어지는 것이라 기존 확정일자가 그대로 효력을 가져요.

전세보증금 반환보증에 가입돼 있으면 확정일자는 신경 안 써도 되나요?

아닙니다. 보증 상품과 확정일자는 별개의 보호 장치이고, 증액했다면 보증 쪽에도 변경 신고가 필요한지 따로 확인해야 합니다. 확정일자는 그것대로 챙기세요.

함께 쓰면 좋은 계산기

대항력 날짜 계산기 보증금 안전도 📖 계약 전 확인 순서

보증금을 올려줬다면, 확정일자도 다시