경매 낙찰가에서 경매비용을 뺀 금액이에요. 모르면 예상 낙찰가를 넣어 보세요.
첫 칸이 내 보증금이에요. 비워 둔 칸은 빼고 계산해요. 한집에서 함께 사는 가족은 한 세대로 보고 합쳐 넣으세요.
기준: 주택임대차보호법 제8조, 같은 법 시행령 제10조(보증금 중 일정액)·제11조(소액임차인 범위) — 2023.2.21 개정 기준. 실제 배당은 법원이 정하며, 이 계산은 최우선변제 몫만 따진 참고값이에요.
왜 한도액이 다 안 나오나
서울의 소액임차인은 보증금 중 5,500만원까지 다른 담보권자보다 먼저 받습니다. 그런데 이 금액에는 천장이 있어요.
- 한 사람의 몫은 주택가액의 2분의 1을 넘지 못합니다(시행령 제10조 제2항).
- 소액임차인이 여러 명이고 각자 몫을 더한 금액이 주택가액의 절반을 넘으면, 각자 몫의 비율대로 절반을 나눕니다(같은 조 제3항).
예시 — 서울 다가구, 배당할 금액 6억원, 보증금 1억원인 세대가 8곳.
각자 몫은 5,500만원이지만 8세대 합계 4억 4천만원이 절반(3억원)을 넘습니다.
→ 3억원을 8세대가 똑같은 비율로 나눠 세대당 3,750만원. 5,500만원이 아니에요.
각자 몫은 5,500만원이지만 8세대 합계 4억 4천만원이 절반(3억원)을 넘습니다.
→ 3억원을 8세대가 똑같은 비율로 나눠 세대당 3,750만원. 5,500만원이 아니에요.
다가구는 세대가 많아서 이 안분에 걸리기 쉽습니다. 기존 세대 수와 보증금을 알아야 내 몫이 보이는 이유예요.
지역별 기준 (2023.2.21 개정)
서울특별시보증금 1억 6,500만원 이하 → 5,500만원
과밀억제권역·세종·용인·화성·김포1억 4,500만원 이하 → 4,800만원
광역시·안산·광주·파주·이천·평택8,500만원 이하 → 2,800만원
그 밖의 지역7,500만원 이하 → 2,500만원
왼쪽 금액 이하여야 소액임차인이고(시행령 제11조), 오른쪽 금액까지 먼저 받습니다(제10조 제1항). 보증금이 기준을 1원이라도 넘으면 최우선변제 대상이 아니에요.
기준일에 주의하세요. 개정 시행령 부칙은 새 기준을 기존 계약에도 적용하되, 개정 전에 담보물권을 취득한 사람에게는 종전 규정을 따르도록 정합니다. 그래서 선순위 근저당이 2023년 2월 21일 이전에 설정된 집이라면, 그 근저당권자와의 관계에서는 개정 전 금액이 적용될 수 있어요.
최우선변제를 받는 조건
- 보증금이 소액임차인 범위 이내일 것 — 위 표의 왼쪽 금액.
- 경매신청 등기 전에 집을 넘겨받고(점유) 전입신고를 마쳤을 것 — 주택임대차보호법 제8조 제1항.
확정일자는 최우선변제의 요건이 아닙니다. 다만 최우선변제로 받고 남은 보증금은 확정일자 순위로 배당되니, 확정일자도 함께 받아 두세요.
남은 보증금이 얼마나 돌아올지는 선순위 근저당과 앞 세입자 보증금에 달렸어요 → 보증금 안전도 판정
자주 묻는 질문
- Q. 배당할 금액은 시세를 넣으면 되나요?
- 경매에서는 낙찰가가 시세보다 낮은 경우가 많고, 거기서 경매비용이 빠집니다. 시세를 넣으면 몫이 실제보다 크게 나올 수 있어요. 예상 낙찰가로 보수적으로 넣어 보세요.
- Q. 나보다 늦게 들어온 세입자도 나눠 가지나요?
- 네. 최우선변제는 입주 순서가 아니라 소액임차인인지로 정해져서, 요건을 갖춘 소액임차인이면 늦게 들어왔어도 함께 안분 대상이 됩니다.
- Q. 가족이 각자 계약했는데 따로 받을 수 있나요?
- 한 주택에서 가정공동생활을 하면 한 명의 임차인으로 보고 보증금을 합산합니다(시행령 제10조 제4항). 합친 금액으로 소액 여부를 따지세요.
- Q. 입력한 금액이 저장되나요?
- 아니요. 모든 계산은 브라우저 안에서만 이뤄져요.