다가구 전세는 등기부에 근저당이 없어도 안전하다고 단정할 수 없습니다. 먼저 들어온 세입자들의 보증금이 전부 내 앞 순위인데, 그 금액은 등기부에 적히지 않거든요. 주택임대차보호법은 이 숫자를 계약 전에 볼 수 있는 길을 두 가지 열어 두었습니다.
다가구가 위험한 진짜 이유 — 등기부에 안 나오는 빚
아파트나 다세대는 등기부 한 장으로 선순위 채권이 대부분 보입니다. 다가구는 다릅니다. 한 건물이 등기 하나라서, 나보다 먼저 들어온 세입자들의 보증금이 전부 내 앞 순위가 되는데 이 보증금은 등기부에 적히지 않아요.
그래서 다가구 전세는 “근저당이 없으니 안전하다”로 판단하면 안 됩니다. 뒤쪽 숫자를 모르면 위험도를 계산할 수조차 없어요.
길 ① — 확정일자 정보를 직접 요청한다
“임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아 확정일자부여기관에 제3항에 따른 정보제공을 요청할 수 있다.”
여기서 ‘제3항에 따른 정보’는 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등입니다. 즉 집주인이 동의하면, 계약 전에 그 건물 세입자들의 보증금 현황을 공적 기록으로 확인할 수 있어요.
길 ② — 집주인이 먼저 보여 줘야 한다 (2023년 신설)
2023년 4월 18일에 새로 생긴 조항입니다. 이번엔 집주인에게 의무가 붙어요.
임대차계약을 체결할 때 임대인은 ① 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보, ② 국세·지방세 납세증명서를 임차인에게 제시하여야 합니다. 다만 계약 전에 정보 열람과 미납세금 열람에 동의하는 것으로 갈음할 수 있어요.
| 무엇을 | 왜 중요한가 |
|---|---|
| 확정일자·보증금 정보 | 앞 세입자 보증금 합계 = 등기부에 없는 선순위 |
| 국세·지방세 납세증명서 | 집주인 체납 세금은 경매 때 보증금보다 먼저 빠질 수 있음 |
숫자를 받았다면 — 두 가지를 계산하세요
최우선변제에 기대기 전에 알아둘 것
| 조건 | 근거 |
|---|---|
| 보증금이 지역별 소액임차인 범위 이내 (서울 1억 6,500만원 이하 등) | 시행령 제11조 |
| 경매신청 등기 전에 점유 + 전입신고 | 법 제8조 제1항 |
| 받는 금액은 한도(서울 5,500만원 등)와 주택가액 절반 중 작은 쪽 | 시행령 제10조 |
그리고 기준일이 있습니다. 개정 시행령 부칙은 새 기준을 기존 계약에도 적용하되, 개정 전에 담보물권을 취득한 사람에게는 종전 규정을 따르도록 정해요. 선순위 근저당이 오래전에 설정된 집이라면 기대보다 적은 금액이 적용될 수 있습니다.
정리
자주 묻는 질문
다가구 선순위 보증금은 등기부에서 볼 수 없나요?
다가구는 건물 전체가 하나로 등기되고 세입자 보증금은 등기부에 기재되지 않습니다. 확정일자부여기관의 정보나 임대인이 제시하는 자료로 확인해야 해요.
집주인 동의 없이도 확정일자 정보를 볼 수 있나요?
계약을 체결하려는 사람은 임대인의 동의를 받아 요청할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의6 제4항). 이미 임대차에 이해관계가 있는 사람은 같은 조 제3항에 따라 요청할 수 있어요.
집주인이 보증금 정보를 안 보여 주면요?
2023년 4월 18일부터 임대인은 계약 체결 시 확정일자 부여일·차임·보증금 정보와 국세·지방세 납세증명서를 제시해야 합니다(제3조의7). 거부한다면 계약을 재고할 신호로 보는 편이 안전합니다.
최우선변제가 있으면 보증금은 안전한가요?
보증금 일부만 지켜 줍니다. 소액임차인 범위 이내여야 하고, 한도와 주택가액 절반 중 작은 금액까지이며, 소액임차인이 여럿이면 절반 안에서 나눠집니다.
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